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地产商土地焦虑症蔓延!武汉土地楼板价2万平米

新华社
汉阳滨江地块实景图。 高楼迷 图
一线和强二线城市土地市场火热的势头,也蔓延到武汉这种不是很冒尖的中部二线城市。
7月28日,武汉土地市场推出8宗地块,其中位于汉阳二环滨江的拦江路地块遭到19家房企疯抢,经过210轮激烈喊价,该地块最终被碧桂园以25.31亿元拿下,成交楼面价达20017元/平方米,溢价率288.79%,刷新武汉单价最高地块纪录。在之前的7月8日,武汉刚刚拍出当时的最高单价地块,楼面价为18011元/平方米。
据了解,此次刷新单价最高纪录的地块为住宅、商服用地,容积率4.00,建筑面积12.64万平方米,起始总价6.51亿元,起始楼面价5150元/平方米。在竞拍过程中,有房企一次性加价2亿元,可见其饥渴。而该地块周边在售的楼盘均价大多在1.5万-1.7万元/平方米之间,继一线和强二线城市之后,面粉贵过面包的行情也罕见地在武汉这个中部二线城市上演。
“和一线城市比不算什么”
“这块地最终拍出的价格超出了预期,目前周边在售的项目房价也才不到2万元/平方米,楼面价比房价高,这在武汉非常少见。这对武汉这个还在逐渐发展的市场来说,有点反常。”克而瑞武汉机构总经理吴洋说,近几年武汉房地产市场的特征是成交量非常大,但价格增长较为稳定,比较符合城市的发展状况,而地价、房价增长太快,会破坏这个城市健康稳定发展的节奏。“所以这块地以这么高的价格拍出来,并不是一件很好的事情。”
吴洋说,从以往武汉拍出的几个高价土地项目看,后续的情况都不是特别地好,有搁置多年才开发的,有亏本销售的,所以他对这块地的前景不是很乐观,“这个项目风险不小,对市场肯定是不利的,是否会助推房价和地价上涨,需要观察,再过两周武汉还会有土拍,还会有一些优质的地块出来,从目前的情况看,存在再创新高的可能。”
中指院华中市场研究总监李国政则没那么悲观,“那块地确实值这个价钱,它的地段好,是临江的,可以看到江景,长江大桥、黄鹤楼都在其视线范围内,而且商业配套也优质和成熟。武汉的土地市场不存在一线城市和强二线城市存在的非理性问题。”李国政分析说,今年上半年,和武汉同属于二线城市的南京、苏州土拍溢价率平均都在100%以上,另一个二线城市合肥则超过200%,而武汉只有22%,“所以土地市场并没有表现出火热。这次和7月8日拍出的所谓地王,总价都不高,像这次的总价才25.31亿元,7月8日拍出的地总价只有7亿元,这样的总价和一线、强二线城市比,不算什么。”
7月28日土地出让详情。
碧桂园集团相关负责人表示,此次拿地是集团旗下区域公司根据自身的考量做出的正常商业行为,碧桂园此前在除武汉以外的湖北三四线城市有30多个项目,此次进入武汉这个区域中心城市,是看好其未来的发展。
李国政说,这次的土拍结果,并没有多么夸张或者说风险很高,25亿元对于销售额超千亿的上市公司碧桂园来说算不了什么,而且现在房企资金充裕,资金成本也低,所以对于企业来说并没有多大风险,“但从另一个角度讲,拍出这么高的地价,对房价的助推效应也是挡不住的。”李国政说,2014、2015年武汉住房的销售套数都是全国第一,今年上半年住房销售套数和面积也是全国第一,“销量很大,库存去化周期目前也达到历史最低值,只有不到6个月,楼市出现偏紧的趋势。”
房企寻找避风港
关于此次武汉土拍,某央企投资部负责人称,从大势上看,很多房企开始从三四线城市往一二线城市聚集。
由于一线城市拿地太难,很多房企把注意力集中在二线城市,所以中部地区像武汉、郑州今年以来都表现得比较热,也涨的比较快,但这属于补涨,像武汉作为二线城市里不是很冒尖的,之前的房价、地价的价格水平都比较低。随着南京、苏州等强二线城市地价也出现虚高,很多房企在布点方面开始向二线中游城市倾斜,“很多房企在上海、南京、苏州赚到了钱,又在当地拿不到地,索性避开这些城市到武汉、郑州这些二线城市拿地,而且作为省会城市,武汉在中部地区算是有发展前景的了,人口吸纳能力还是有的,加上之前的价格水平较低,所以也是一个很好避风港。”
同时出让的其他7幅地块,位于青山滨江地块被招商地产以43.56亿元底价拿下,该地块也成为青山的总价最高地块。而位于东西湖慈惠农场附近的一宗住宅地块也遭到7家房企争抢,在竞拍3小时竞价341轮之后被安徽瑞泰置业5.533亿拿下,楼面地价4556元/平方米,溢价208.59%。本次土拍,成交7宗,流拍1宗,总成交价77.15亿。
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